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財政吃緊各地頻設土地盛宴 龍頭房企抄底土市

2012年09月05日 13:35 [打印] 相關 評論
沉寂了大半年的土地市場,近來很是熱鬧。

在樓市成交漸趨回升之后,持續低迷的土地市場,也出現明顯的回暖態勢。引起業內廣泛關注的是,從8月底至今,上海、北京、杭州、武漢等多地集中推地,甚至京滬等熱點城市還推出了此前一直舍不得拿出來的“壓箱底”地塊,以吸引開發商的關注?!吧习肽晖恋毓媱澩瓿刹焕?,最好的城市也就完成了全年指標的40%左右,地方政府財政壓力巨大?!睒I內人士認為,一方面,土地收入銳減帶來的財政危機倒逼地方大規模推地;另一方面,隨著銷售資金的回籠,越來越多的房企具備了拿地的資金實力。供需雙方一拍即合,未來幾個月的土地市場注定看點多多。


值得注意的是,在此輪樓市調控下,土地市場在今年年中出現見底跡象。萬科、龍湖等龍頭房企已踏準時點,提前出手,大量補倉。業內人士認為,是否有能力、有眼光在此輪調整期適時獲得高性價比優質地塊,將決定房企未來的長遠發展。今年上半年的資金困局已淘汰了一部分小型房企,而接下來的搶地大戰將進一步拉大房企間的分化差距。
京滬拋出

壓箱底地塊

9月3日,上海市規土局最新發布滬告字(2012)第129號、第130號土地掛牌出讓公告,將于10月中旬正式出讓徐匯及楊浦的兩宗地。其中,徐匯區濱江地塊規劃用途為商住辦用地,掛牌起始價31.5億元;楊浦區平涼街道22、23街坊地塊分別為商辦與住宅用地,掛牌起始價32.6億元,兩幅地塊起拍價合計達到64億元。

“這真的是太罕見了。今年以來上海土地市場有效供應極為緊缺,為數不多的土地供應也集中在奉賢、金山等郊縣區域,像徐匯、楊浦等市中心長久以來鮮有土地供應。優質地塊如此集中供應在這兩年的上海土地市場尚屬首次?!蹦硣Y背景的知名房企投資部高級經理告訴記者。

就在9月,上海土地市場將迎來一場的土地盛宴。截至8月30日,以上海市規土局網站已公布的各類土地出讓公告計算,9月份至少有22幅經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓,為年內月度經營性推地幅數之最,合計出讓面積73.6萬平方米,累計起始出讓金額85億元。9月也因此成為今年以來上海土地出讓最多的月份。

不僅是市級政府集中推地,區級政府的土地招商、推介也在近期集中開展。8月31日上午,上海松江區政府舉行2012年土地招商推介會,總共推介的75幅地塊中,有23幅已經完成掛牌前相關手續,將于年內開拍。

類似的土地盛宴也將在9月的北京鳴鑼上演。截至8月30日下午,北京土地整理儲備中心9月入市地塊達到27塊土地,共約268.1公頃。其中住宅用地14塊,約166.2公頃;商業金融或多功能用地13塊,約101.9公頃。如果不出意外,京9月土地成交將創調控以來的最高峰,單月的土地出讓金有望達到160億元以上。而北京前8月合計土地出讓金為也僅245億元。

更讓北京業內人士驚訝的是,8月30日掛牌上市的西城區月壇南街地塊也將在9月出讓,而其所處的位置、稀缺程度很可能再次刷新北京年內樓面地價紀錄,甚至可能超過之前的萬柳地塊。

“在饑渴了大半年之后,土地市場上出現了一些我們想都沒想到的稀缺優質地塊,例如上海的徐匯地塊、北京的西城區地塊。土地市場的低迷促使地方政府不得不拿出"壓箱底"的地塊來吸引開發商注意,激發企業拿地的熱情?!庇袑<艺J為。

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8月4家典型房企拿地超120億

房企 7月 8月 環比

萬科地產 43.37 42.86 -1.19%

龍湖地產 42.76 69.70 63.01%

中海地產 29.70 6.36 -78.59%

金地集團 0.00 2.53

總計 115.83 121.44 4.85%

2012年8月全國10個城市土地成交表

月份 推出土地面積(萬平米) 成交土地建筑面積(萬平米) 樓面價(元/平米) 土地出讓金(億元)

2012年8月 3510 2858 1627 409

環比 2.33% 30% -12.0% 14.4%

同比 / -19.7% -28.6% -47%

(數據來源:鏈家地產)

 

地方政府“適時”擴大推地規模

不僅是上海、北京等一線城市,近期全國許多城市都在積極擴大推地規模。

沈陽市規劃和國土資源局于8月30拍賣13宗地,其中6塊找到了買家。8月27日,杭州市主城區一次性掛牌7宗土地,出讓總面積達30.34萬平方米,成交總價達54億元,為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。溫州市政府近日也大擺“饕餮大餐”,一次性推出52宗共計3220畝土地,供應力度前所未有。8月24日,石家莊公開出讓8宗市內熱點區域地塊土地使用權,武漢也于同日迎來36宗地塊的集中拍賣,其中最為熱門的16宗城中村改造土地總成交金額達到105.28億元。廈門近日也發布公告,將于9月7日公開出讓17幅地塊。

“現在推地,是因為不論市場還是政府都有這個需求?,F在價格比較平穩,是一個比較好的推地時機,價格過高過低都不好?!币晃簧虾J袇^級政府土地規劃管理部門的工作人員告訴記者,上半年土地市場較為冷清,開發商拿地意愿不高,就算推地也賣不出好價錢,還不如不推。在另一方面,開發商通過上半年的銷售回籠了資金,現在有能力也有愿望拿地了?!罢u地也是有出貨窗口的,土地出讓也要看市場需求?!痹撊耸扛嬖V記者。

除了考慮到推地時機外,上半年各地住房用地供應計劃完成率較低也是下半年地方政府大力推地的重要原因?!皣鴦赵憾讲榻M特別提到,部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低,個別城市不到10%,所以各地要加速完成土地供地計劃指標?!辨溂业禺a常清認為。

國土部公布數據顯示,上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃,僅完成了全年住房供地計劃29.6%。財政部數據顯示,上半年全國國有土地使用權出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。北京中原市場研究部統計數據顯示,全國主要的13個典型城市在前8月,土地出讓金合計為2473.5億元,同比2011年同期的4076億下調幅度達到了39.3%,一線城市中北京土地收入跌幅最大,超過了63.5%。

也正是由于供應量大減,造成地方政府土地出讓金收入大減,地方財政吃緊更是促進政府急切推地的最重要原因?!昂芏喑鞘械耐恋刎斦家静蛔×??!蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉告訴記者,上半年全國土地出讓計劃完成率較低,地方政府土地出讓金大減,下半年需要通過加大推地力度來彌補,而加大推地規模,也有利于增加未來供應,平抑房價。

 

龍頭房企踏準時點抄底補倉

面對地方政府擺下的“土地盛宴”,不少龍頭房企近期在土地市場的表現也頗為活躍。

8月30日,上海萬科房地產有限公司以7.9億元競得松江國際生態商務區14號地塊,樓板價5473元/平方米,溢價率9.27%。8月28日,萬科經過108輪激烈競價,以4.07億元競得東莞虎門鎮博涌村地塊,成為虎門新地王。而同在8月,萬科又在上海虹橋商務區拿下一幅商住綜合地塊。在過去的7月,公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個項目,對應萬科權益的建筑面積約84萬平方米。

8月27日,龍湖集團一天之內斬獲華東兩城兩幅優質宅地。當天上午,龍湖地產以底價4億競得無錫12萬方高鐵站商務區宅地,下午砸金24億元斬獲杭州濱江奧體單元宅地,龍湖地產在江浙再添43萬平方米土地儲備。

而上半年一幅土地都未獲得金地集團近期也開始蠢蠢欲動。8月22日,金地公告稱通過股權收購方式獲取沈陽渾南新區濱河東商住地塊使用權,涉資約2.53億元。就在上海松江區政府舉行的土地推介會上,金地集團也高調現身,并與松江區永豐街道簽約,對其推出的11幅地塊表現出濃厚興趣。

招商地產8月21日發布公告,公司以股權轉讓的方式獲得13宗地塊使用權,規??偨ㄖ娣e95.38萬平方米,收購總額約36億元。

“在公司內部,我們也對近期房企拿地形勢作了具體分析?!币晃幻駹I龍頭房企內部人士向記者坦言,公司正是從是否有能力、是否有必要、是否有需要三個方面來考察是否應該拿地。

“所謂能力,是房企高層最看重的財務指標,手里有現金、財務有余量的房企才有能力拿地;所謂必要,指的是那些快速開發、周轉率較高的房企,適時補倉、保持充足的土地儲備就成為企業生存和發展的必要舉措?!痹撊耸扛嬖V記者,“而所謂需要,則是從企業自身的發展戰略考慮,例如我們公司目前全國化戰略還沒有實現,所以擇機在一些業務空白區域拿地就是出于實現企業戰略的需要?!?/div>

記者發現,正是出于這些判斷因素的考量,以萬科、龍湖為代表的高周轉房企,在此輪市場調控下,已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場的時機,提前出手,大量補倉。一位龍湖集團內部人士告訴記者,公司高層認為,隨著9、10月份大量土地的集中上市,土地市場很可能會出現回暖,屆時底價拿地的可能性相對較小,因此5月開始公司就陸續出手一些重點區域的優質地塊,打了一個“時間差”?!叭ツ昵锾?,龍湖是"搶收華東",今年則是"抄底土地",全國范圍內進行"搶播"。有這些優質地塊在手,接下來公司對地塊的挑選會更挑剔,也能更從容?!痹撊耸咳绱吮硎?。

“開發商對房地產市場走勢明顯開始樂觀,樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下,開發商拿地的積極性也開始上漲?!惫窳急硎?,隨著未來土地市場的回暖,底價拿地的可能性將越來越小。但目前所處的調控關鍵時點,決定了地方政府在推出地塊前必定會與企業進行溝通,保證一個合適的溢價率,既不會出現高溢價,底價成交的可能性也會減小。

而房企之間的分化差距正在加大。目前積極出手拿地的,基本都是現金流相對寬裕的高周轉房企和央企,獲得的高性價比土地儲備為企業發展奠定基礎,更多房企還不具備出手土地市場的條件?!板e過此輪時點的中小型房企將面臨行業洗牌的命運,在此輪市場調整見底時期踏準時點的能力和表現將決定房企未來?!惫窳颊J為。
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